贝壳研究院：5月二手房市场底部修复下半年或量增价稳

RealData今日发布的报告显示，5月份，贝壳50城二手房成交量环比上涨约14%，同比跌幅收窄。市场有望开始出现边际转换，二手房供应量大幅增加。总体来看，目前市场仍处于底部，成交量有所恢复。预计下半年将进入量增价稳阶段。

报告显示，5月份，贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅收窄8个百分点。分城市来看，50个城市中超八成城市成交量逐月上涨，其中长三角和东北重点城市二手房成交量逐月上涨较快，如沈阳、长春、哈尔滨、苏州、无锡、徐州，涨幅超过100%。这些城市二手房市场在4月份受到疫情重创，低位运行。5月份随着疫情的逐渐缓解和城市宽松调控政策的作用而修复。

同时，5月份，市场有望开始出现边际转换。客户看房活跃度提升，50城二手房环比上涨8%。分城市来看，长春、上海、哈尔滨、沈阳等城市新带数量增幅较大。代表市场预期的二手房景气指数从上月的18升至20的临界线。分城市来看，东莞、济南、佛山、无锡、嘉兴等市场有望快速复苏。

此外，5月份，二手房供应量明显增加。50城新挂牌二手房环比上涨12%。5月份，东莞二手房新挂牌量环比上涨30%左右；5月苏州二手房新挂牌量是4月的两倍多；并且5月份南京、徐州二手房新挂牌量涨幅超过50%。

至于市场交易量回暖的原因，RealData认为，一是一系列政策松动逆转了市场预期。今年以来，中央层面多次强调支持合理住房消费。5月，约50个城市放松限购、限售、限贷等政策，鼓励居民购房。二是信贷政策的调整降低了购房成本。5月20日，央行公布的最新LPR下降15个基点，首套和二套房贷利率下限全部回调，进一步缩短了房贷周期。济南等城市调整首套房认定标准，转向认房而非认贷，有利于改善性换房需求的释放。

第三，限购政策的调整降低了准入门槛。杭州、大连、武汉、济南、太原等城市通过调整户籍、社保时间等条件，放松了对购房资格的控制要求。第四，限售政策放松，二次新房集中入市，可以提高市场改善的驱动力。

不过，报告也指出，尽管市场交易量有所恢复，但房价仍较上月下跌。数据显示，5月份，贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅比上月扩大0.6个百分点。东莞、苏州、太原、长沙房价微涨，福州、徐州、哈尔滨房价仍在下跌。

RealData认为，整体来看，目前市场仍处于底部，成交量有所恢复。预计下半年将进入量增价稳阶段。主要原因是，一方面，疫情防控政策发生了有利变化。6月份，上海将逐步恢复工作和生产，一揽子稳定经济的措施将逐步结束，这将有助于经济恢复正常，改善居民的收入预期。另一方面，龙头城市在市场复苏中发挥主导作用。最近几个月，深圳二手房客户数量和新上市房源数量保持增长，预计后期成交量会有所回升；上海复工后，预计住房需求将得到补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现增长趋势，有利于周边城市的预期回暖。此外，房企纾困政策加快出台。如果民营企业债券融资专项支持计划应运而生，“债券发行+信用保护工具”的模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，抑制房企风险传染。

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