构筑第二曲线房企向阳而生

破风。

房地产市场下行，行业不确定性急剧增加这是房地产及其上下游行业的从业者正在经历的一个变革期

是整个房地产行业必须正视的一个课题，即如何拨开迷雾，继续坚定前行从业者对它有充分的共识，对住房的需求不会凭空消失，人们对美好生活的向往会更加强烈围绕住房提供产品和服务，也将为房地产行业开辟新的市场空间

从高周转，高杠杆的金融业务模式切入居民服务轨道，对从业者来说既是机遇也是挑战目前从业者要转变思维，适应变化，在阳光的轨道上寻找一定的成长

日前，博鳌21世纪房地产论坛第22届年会六方会谈第二曲线:大存量时代的机遇与挑战中，与会嘉宾共同探讨了房后服务的市场机遇和居住服务的增长模式新时代，房企第二条成长曲线越来越清晰，新的发展模式渐行渐近

有光明的前景

汽车后市场的规模和房地产不可同日而语，但它的亮点在于它是一个确定性高，可持续性强的业务。

合景优活副总裁王中琪在会上表示，无论房地产行业如何变化，对于物业服务行业来说，还有很长的春天，我们还有很长的发展坡道。

这种理解是基于物业服务的特点。

融创服务集团执行董事，首席财务官，副总裁杨曼指出，物业服务属于轻资产业务，对财务杠杆的依赖程度较低与房地产开发的一次性经营模式相比，物业服务更具有可持续性因此，从发展阶段来看，房地产发展已经处于中后期，物业服务还处于非常早期的阶段，发展空间较大

目前房地产开发业务的波动只会对物业服务行业的增速产生一定影响从长远来看，物业服务行业的方向和趋势不会有大的变化相反，目前的波动只会迫使物业服务企业更好地挖掘行业本身的发展潜力杨曼说

碧桂园服务公司首席财务官兼联席公司秘书黄鹏也持相同观点黄鹏表示，物业服务行业具有很大的延展性和韧性，自身的经营模式具有反周期，轻资产的特点，在业务延伸上也存在多元化的可能

延展性和韧性是巨大的，表现在物业服务能为业主和客户提供的外延不断延伸。

黄鹏认为，当物业企业服务的人口基数足够大的时候，越来越多可以为客户提供服务的场景就诞生了从长远来看，不需要担心物业服务的长期增长楼市也可以高速增长十年如果以资产和客户服务为基础，整体市场空间高达10万亿以上，整个物业行业对此已有共识

来自企业管理领域的企业代表万物亮星CEO叶世元也表示，在中国，IFM的外包规模与全球平均水平还有一定差距可是，伴随着物业公司的重视，这类服务也取得了快速增长，整个市场越来越成熟伴随着中国经济的良好发展势头，IFM将是商业企业物业赛道的下一个主战场

模式重建

尽管住房市场空间巨大，但当务之急是应对房地产市场下行影响带来的增长瓶颈。

新城的行动可以作为一个典型案例。

信诚悦服务首席战略官游剑锋介绍，2022年3月，信诚悦服务提出大社区+大物流战略在新城悦服务目前的主要业态——住宅和非住宅业态的基础上，针对不同的客户群体进行了新的战略布局

融创的服务回应也差不多杨曼说，一方面是通过市场化从市场现有项目中扩大业务规模虽然从长远来看，新住宅项目的数量将减少，但现有项目的空间巨大另一方面，在业务布局上，除了住宅项目，非住宅项目也是一大业务增长点融创服务目前正在展厅和医院方面寻求突破此外，社区价值也是挖掘物业服务潜力的关键

专注于代建领域的旭辉建管，对市场的冷暖有着更真实的感知。

旭辉建设管理有限公司总裁吴军表示，在代建业务发展中，要通过智能制造的建设能力和解决复杂产品问题的解决能力，将整个项目周期的开发，运营，管理经验转化为客户服务。

另外，不要有甲方的心态，要用乙方的思维，从业主的角度，管家的身份，专家的能力和长工的心态去解决问题。

企业在业务领域的应对可以相对从容，但也不是一蹴而就的。

以万物梁行为例，据叶世元观察，伴随着互联网，新能源，高端制造业的不断发展，对综合设施管理服务的需求进一步提升，未来物业公司在该领域将有更多增量机会。

叶世元表示，伴随着大发展时代的结束，物业企业的突破应该基于两个方面:一是横向拓宽服务边界，服务更多的客户，另一个是深入挖掘客户需求，提供更深层次的服务。

王中琪还提到，未来的物业服务行业还有很多机会可以挖掘伴随着服务领域的扩大，有很多不同业态和特色服务的市场等着我们去开发和完善所以要求物业公司具备全业态开发的能力，也可以更加注重差异化品牌和产品的打造一个市场足够大，不需要企业在小范围内你争我夺，可以开辟更多的蓝海赛马场

出生在阳光下

过去一年资本市场对房地产服务行业的态度发生了变化这与企业自身的治理和行业的环境有关重建资本市场的信任，不仅要在经营业绩上做出成绩，还要显著提高企业的信息透明度

据黄鹏分析，在运营体系方面，物业公司业务要稳健发展，能够应对外部客观因素的挑战，保持足够的竞争力，基础业务稳定，从公司治理的角度，资本市场要对其有足够的信任，要做到财务健康，管理透明，业务独立。

王中琪认为，资本市场态度的弱化是企业的必由之路，有利于企业的成长。

物业行业跟资本市场打交道的时间不长，经验也不够丰富，所以两者相处的过程就是相互了解和磨合房地产行业在过去一段时间享受了房地产增长的红利，也需要做好心理建设，迎接挑战短期内很多公司也受到了很深的教育，短期的财务收益对精彩的资本市场不会有太大的反应王中琪说

王中琪提到要把自己的业务底盘做好，追求规模经济，多思考如何解决规模不经济的问题服务本身应该回归初心，注重客户满意度和服务质量未来，好的经营能力自然会表现出优秀的经营业绩，剩下的就交给资本市场了你若盛开，清风自来

游剑锋还提到，物业服务要回归初心。

游剑锋表示，物业估值具有长期性，应该回归初心追求有质量的增长资本市场对物业行业的考量是长期的，动态的，所以整个市场不会因为市场的短期波动而低迷，物业行业的发展逻辑和方向也不会因为市场的一时波动而改变

无论资本力量如何重塑，地产行业的发展逻辑都不会因为它而改变今天，物业企业和物业从业者应该坚守自己的初衷物业是一种公共服务行业，良好的服务质量是追求有质量增长的前提游剑锋强调

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