戚金兴的幸运与隐忧

最近滨江集团董事长齐金星抖了一下自己的豪宅，被眼尖的网友挖了出来大家一吃瓜就八卦，身价85亿的老板连房票都没有吗这意味着，按照目前的限购政策，齐金星最多想买一套房子

齐金星对当地媒体的回应是，这不是他第一次参加摇号从御品到潮汐中的月城，他都参加过，只是运气不好没赢除了表达杭州摇号政策的公平性，他还解释了另一个原因:我对胡翔板块，项目，滨江品质有信心

我们不知道业主是真的缺房子住，还是想巩固对自己产品的信心但不得不承认，在这场房企的幸存者游戏中，滨江集团无疑成为了为数不多的能够抗风险的民营企业

在众多民营房企还在为自身流动性危机焦虑的时候，滨江集团先是在杭州首轮土地拍卖中豪掷186亿拿下11幅地块，随后在5月初斥资57亿拿下浙江永康经济开发区6幅地块短短一个月，17块地收入囊中

此外，在6月6日召开的滨江集团2021年度股东大会上，齐金星表示:未来5—10年是滨江最好的时期，也是综合能力最强的时期一方面要把企业做好，另一方面要培养好团队，带好接班人2028年之前，高管团队不会退休

其他铤而走险的企业依然深陷泥潭，苦苦自救齐金星对内驯服员工的信心，对外像打了兴奋剂，看起来准备大打一场知道一年前，他悲观地说要努力做到1%到2%的净利润水平

什么构成了凶猛的弹药。

还专注于民营房企的区域化，还下海做体制内的生意2022年，齐金星显然比胡葆森幸运

杭州的土地市场即使利润空间小，也能快速回笼资金在股东大会上，齐金星指出了2022年多拿地的原因:滨江集团今年已收到205亿元的净付款，实际拿地95亿元销售回款多，不是贷款拿地

另一方面，以河南省本土化为主的建业集团遭遇疫情和洪水双重天灾，业务营业额骤降，旗下文化旅游项目也被淹所以在2021年的股东大会上，齐金星频频提到滨江很幸运

在杠杆出清时期，国企有天然光环的加持，民企除了拼运气，立马有了自己的商业模式。

前几年没抢到地，拿了也保守，但真是乌云背后都有阴云有业内人士解释了滨江集团跨越周期专注金融的原因在这波债务危机的房企中，他们的特点都是拿地凶猛，杠杆高

也有网友评论滨江集团目前的黑马之势:沾了杭州政策的光。

都说偏安全的房企更容易滋生风险但与华北重仓的房企相比，他们面临着北京周边限购的问题，以及北京吸收彩虹效应的难度滨江，一家专注杭州的浙江房企，不仅占据了江浙沪的辐射效应，还搭上了杭州楼市的快车

杭州作为新一线城市的排头兵，不仅有阿里等互联网公司入驻，也吸引了众多人才落户稳定的人口流动支撑着繁荣的房地产市场

据焦点财经梳理发现，2021年滨江集团新增土地总面积200.29万平方米，新增土地收储价值的股权比例为56.6%2021年滨江新开工项目38个，其中35个分布在浙江，其中杭州18个此外，截至2021年底，滨江集团土地储备中，杭州占60%，宁波等二三线城市占25%，其他省份仅占15%滨江集团还是靠杭州

事实上，滨江集团试图走出浙江，但失败了虽然保守谨慎让滨江错过了规模扩张的机会，但却成就了现在小而美的地位

从年报可以看出趋势2021年，滨江集团全口径销售额1691.3亿元虽然公司在股权出售方面还没有达到千亿元的规模，但是滨江集团的营收和净利润都增长了30%以上在爱鸿的房企中，滨江无疑是稳定的

此外，5月土地市场成交量和价格均下跌，近六成房企投资处于停滞状态2022年1—5月，华润置地，滨江集团，绿城中国占据榜单前三其中，滨江集团新增价值分别为592亿元，华润置地和绿城中国的价值分别为634亿元和565亿元

对于土地招拍挂，不久前龙湖集团执行董事兼财务总监赵毅表示，土地成本将回归理性，竞争力降低，土地市场将长期向好。

对于重金重仓，滨江集团似乎也盯上了机会滨江CEO朱立东曾在接受媒体采访时表示，这一轮集中供地的利润比前一两年好很多如果经营正常，利润可以超过10个点，大部分企业会在8—12个点左右浮动

在并购方面，滨江集团也加快了步伐2021年，滨江集团分别拿回了与融信，融创合作项目的部分股份日前，新希望地产和新城控股退出杭州海明雅苑项目，股权均由滨江集团接手

拓的判断决定了房企未来发展的成败在城市选择上，房企的投资逐渐向高能量的核心城市集中，并逐渐从部分弱三四线城市退出滨江集团的选择是继续保持浙江，江苏，广东，上海三省一市的区域发展战略

投资比例是杭州50%，杭州以外浙江省40%，浙江省以外10%土地储备方面，在股权拿地金额占现金回报金额0.6的基础上维持平衡资金目标融资利率从4.9%降至4.7%滨江集团曾公开表示

在剑的繁荣下

同样起于杭州，齐金星，滨江集团，似乎一直排在绿城集团及其创始人宋卫平之后但伴随着教父离开绿城，滨江集团迎来了超越自我的契机

除了繁荣，一些业内人士也对财经焦点表示了担忧作为奢侈品专家，滨江集团多年来在杭州开发了大量高端项目传统企业也做高端产品，周转速度很慢滨江今年拿地的量远远高于其他民营企业一旦高杠杆化，就会非常危险

财经焦点发现，虽然滨江集团在2021年年报中仍处于绿档，但2021年有息债务为422.45亿元，较2020年同期增长约8.55%。

此外，2021年年报显示，滨江集团少数股东权益同比增长73.71%至168.08亿元，创近三年新高，占总权益的比例也上升至45%左右。

事实上，增加合作企业的模式可以迅速扩大规模，但引入小股东合作开发成为很多房企规避债务风险的手段，其中不乏发行股份，实实在在还债的操作模式，这也成为引发房企债务爆炸的重要导火索之一。

再看滨江集团的合作伙伴，既有保利，平安，绿城等稳定的企业，也有中豪，通达，杭州湾等杭州本土企业，包括退出合作的新希望合资的目的是为了共担风险，但是利益纠纷的案例很多另外，项目出了问题，品牌的所有者也要承担声誉风险

2019年滨江集团首次进入千亿规模时，其销售额被外界质疑为注水。

此外，在行业整体利润摊薄的背景下，滨江集团也难掩颓势2021年，滨江集团的毛利率为历史最低，跌至24.66%2018年至2020年的数据分别为35.74%，35.1%和27.04%滨江集团重仓的杭州毛利率为20.72%，同比下降3.65%

对于房企来说，如果能把握好时机，低价起步，就能获得高额利润，但如果判断失误，就万劫不复了。

2022年，齐金星60岁，他创办滨江集团恰逢30周年，滨江将2022年的销售目标定为1500—1600亿元。

面对二代接班，滨江集团能否扛起浙江房企的大旗在兴奋剂的作用下，滨江集团还会继续幸运下去吗

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