逼近历史高位！个别上市房企涨势猛，啥信号？龙头房企带头回购增持，公募也有

在2021年同期基数较低的基础上，今年8月房屋销售累计同比降幅进一步收窄。

日前，嘉里公布了8月房企100强销售榜单重点30城成交面积同比下降31%，环比下降13%，销售环比好转

在此背景下，一些基本面稳定的优质房企近期表现强劲保利发展曾在今年4月创下历史新高，近期股价维持高位，滨江集团近期不断攀升，逼近历史最高价，法华股份近期也表现强劲，逼近前期高点

一些龙头房企股价上涨的背后，是龙头房企在积极回购自己的股票，高管也在积极增持与此同时，公募基金也大幅增加了基本面稳定的上市房地产企业数量

分析认为，8月房企销售数据的好转得益于销售端持续的政策放松，另一方面，地方政府联合房企，金融机构相继推出保底交付措施，有利于提振市场信心在改善当前行业竞争格局的过程中，部分地区深耕的央企和优质民企作为拿地主力，市场份额有望进一步提升

龙头房企率先回购增持。

2020年以来，房企融资环境不断收紧，整个行业发生了很大的变化a股和港股地产板块多只股票大跌，腰斩股比比皆是，其中不少股票的股价创下历史新低

但此时很多龙头房企率先回购，高管率先增持，用真金白银表达对公司和行业未来发展的信心。

据证券时报记者了解，今年以来，在a股市场已完成或实施回购的房企中，万科A的回购金额最大日前，万科公告称，自5月10日第一次回购至6月30日，公司以集中竞价方式回购公司a股股份7295.6万股，占总股本的0.63%，最高成交价18.27元/股，最低成交价17.01元/股，耗资约12.92亿元

值得一提的是，公司3月31日公布的股份回购预案显示，公司回购总金额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股回购期限为3月30日至6月30日但最终回购金额仅完成计划下限的64.6%公司称，主要原因是可用于回购的交易日有限，且回购期末公司股价持续高于回购价格上限

也有很多公司为了提高每股收益水平，维护上市公司价值而取消回购股份日前，头部央企地产公司招商蛇口发布公告，将2019年回购的1.84亿股全部注销，占注销前总股本的2.32%

注销后，公司总股本由79.23亿股减少至77.39亿股，公司股价也呈现明显反弹趋势自6月底以来，招商蛇口的股价涨幅已超过20%首创证券认为，招商蛇口近三年拿地力度逆势加大，核心城市优质土储占比较高，为公司未来销量提升和去化率稳定奠定基础在当前行业供给侧改革的大背景下，公司有望成为最终受益者

无独有偶，香江控股，奥园美谷，冠城大通，格力地产，三湘印象等多家房企也注销了回购股份日前，香江控股发布公告称，公司拟将已回购的1.27亿股股份全部注销，并按规定及时办理相关股份注销手续

CityChase也在今年6月14日宣布，公司取消了回购的1亿股股票公司表示，取消回购股份主要是基于公司未来发展战略，结合公司财务状况和经营状况等因素，旨在提高公司每股收益，维护股价稳定，更好地维护公司全体股东的利益

此外，许多领先的房地产高管今年也在带头增持自己的股票a万科在今年3月31日发布了回购预案，同时还发布了高管增持计划公司董事长，监事长郁亮，董事长，总裁兼首席执行官朱旭，职工代表董事王，职工代表监事阙，执行副总裁兼财务总监韩，执行副总裁兼首席运营官刘晓及董事会秘书，计划自3月31日起半年内向公司收取2021年的税后

随后，公司高管不断增持Wind数据显示，截至目前，万科高管自6月以来累计增持54.29万股，耗资943.19万元

陆家嘴高管也在今年8月集体增持股份日前，陆家嘴发布公告称，公司部分高级管理人员及其他核心团队成员于2022年8月9日至2022年8月10日期间，利用2021年超额奖励通过二级市场增持公司股份76.04万股

公司表示，公司高管增持股份是基于对公司未来发展的信心，以及为进一步激发公司核心团队成员的责任感和使命感，强化其目标责任感，使其利益与公司长远发展更加紧密地结合在一起，努力促进公司经营业绩稳定持续增长，为股东创造更大的价值。

加大龙头房企公开发行力度

龙头房企积极回购，高管带头增持公募基金也在加码基本面稳定的优质房企

根据公募基金发布的中报数据，尽管房地产行业整体低迷，多家上市房企估值也处于历史低位，但公募基金仍持有大量优质龙头房企，尤其是基本面稳定的房企截至2022年6月底，保利发展是基金公募规模最大的股票，共有1412只基金持有保利发展，持有21.67亿元，市值378.43亿元与2021年末相比，本基金还增持了部分保利发展股票

自2021年底以来，保利集团股价大幅反弹今年4月中旬甚至达到了19.3元的历史最高价目前保利集团股价在17元左右，总市值超过2000亿元

龙头房企万科A，金地，招商蛇口，新城控股也是公募基金重仓持有，但公募基金减持了万科A，招商蛇口，金地，新城控股则小幅加仓。

滨江集团在债务融资方面一直比较稳定截至2022年6月，公司有息负债558亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%扣除预付款后，公司资产负债率65.5%，净负债率85.8%，短期负债率1.1倍三条红线保持绿色，短期债务占比仅为32.1%

截至2022年6月底，法华股份的三条红线也保持绿色，不含预付款的资产负债率为66.57%，净负债率为81.83%，现金短债比为1.41倍。

公募基金中也有不少地产股正在重新建仓与2021年末相比，格力地产，万通发展，SIIC发展，光明地产，深叶榛A，大名城等多家房企均为基金新建仓

房地产板块估值偏低。

房企通过股票回购或高管增持支撑的背后，一个重要因素是最近几年来房企估值一直处于低位。

2021年上半年以来，由于个别大房企的信用缺陷，信心和情绪的传递效应产生了点对点的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心下降融资供给方也对房地产企业的融资采取了谨慎的态度资金供给的收紧加剧了房地产企业的流动性困难，很多房地产企业陷入两难境地

为了稳定房地产市场，最近住房和城乡建设部，财政部和央行联合发布措施，通过政策性银行的专项贷款支持保证交付建筑物该专项贷款严格限于已售，逾期，难交付住宅项目的建设和交付，封闭使用，专款专用日前，全国两会再次提到，地方政府要用好一城一策的政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保障房专项贷款

但在多项政策保护楼市的情况下，市场对房地产企业的信心依然不足，中证800房地产指数依然处于最近几年来的低位光大证券认为，中证800地产指数短期利润增速有所回落，但伴随着各地不断出台救市政策，市场情绪逐渐缓解，优质龙头房企表现良好，盈利能力有望改善目前房地产销售市场回暖迹象明显，土地市场回暖该指数具有巨大的投资潜力

光大证券研究认为，在当前房地产行业政策支持力度大，市场悲观情绪逐步修复，融资方释放破冰信号，房地产销售和土地市场回暖迹象明显的背景下，中证800房地产指数具有较高的投资潜力和配置价值中证800地产指数综合反映a股大中型市值的房地产行业上市公司的整体表现，重点关注住宅开发和商业地产的投资机会

郭盛证券表示，总体来看，房地产行业仍处于弱复苏阶段9—12月由于基数问题，叠加传统供应高峰的到来，未来几个月同比降幅可能维持小幅改善态势可是，提振购房者信心的显著复苏仍需要政策加码，尤其是在核心的一二线城市，那里仍有很大的放松空间

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