保障性租赁住房建设提速专家：探索不动产金融发展新模式

福建福州，保障性租赁住房已开工18183套，完成年度目标任务79%；浙江宁波，今年计划筹集建设保障性租赁住房5万套(间)，截至目前已完成4.06万套(间)……进入三季度以来，全国各地保障性租赁住房筹建迈入攻坚阶段，迎来了量与质的双进阶。

“十四五”期间，我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套。记者日前从ICCRA住房租赁产业研究院获悉，该院对外发布的《逻辑换轨与策略重铸:2023中国住房租赁市场资产管理洞察报告》(以下简称“报告”)，阐述在不动产金融逻辑框架下，住房租赁市场的发展经验及启示。

“不仅是筹建速度加快，更值得关注的是保障性租赁住房公募REITs跑通、规模持续扩大，为市场注入了新的活力。”赵然认为，保障性租赁住房公募REITs的重要性越发凸显，以及保障性租赁住房从开发逻辑向不动产金融逻辑转变的必要性。他强调，这种转变将有助于为新市民和青年人提供更多优质产品，同时也将为住房租赁行业注入新的活力。

报告指出，现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保障性租赁住房公募REITs，则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，形成稳健、长周期的循环。

赵然解释称:“我国住房租赁市场发展历史较短，多数市场主体持有的仍然是单体盈利、获利售出的‘开发逻辑’。而在不动产金融逻辑的框架下，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模，最终建立一个完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。”

相应地，市场主体所需要具备的能力组合也在发生变化。对于住房租赁行业的投资机构而言，报告认为，其资产管理能力不仅直接关联到短期的经济回报，在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。

报告指出，相较于开发逻辑框架，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，即涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。赵然表示:“投资机构需要一直提醒自身，住房租赁是微利行业，利润是‘抠’出来的。必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。”

对品牌运营商来说，则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。报告表示，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界清晰，即不断地降本增效，一方面创新业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线。

“以租赁式社区为例，商业配套的运营和生活服务的供给是品牌运营商提升营收的有效途径。”赵然还表示，随着人们租住时间的增加，租住逐渐成为主流生活方式。因此，“品牌运营商应将自己定位为居住生活的提案者，而不仅仅是提供居住空间的角色。”

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