央企国企依旧强劲北京第三轮集中供地揽金500亿

北京第三轮集中供地，时隔一年首次回归的海淀，不约而同地成为朝阳空仓后的补充以150.93亿元的成交总价，超越丰台，拔得头筹

丰台和海淀比美。

经过两轮预挂牌和网上竞价，北京第三批集中供地于9月23日进入白热化阶段。

最终，海淀永丰三兄弟，丰台李泽商务区和科技园附近的4宗地块以及昌平生命科学园三期地块进入线下竞价其余10幅地块均以底价成交，总成交额500.295亿元

具体来看，在海淀永丰013号地块的竞价过程中，由于华润+城建联合体41.2亿元的报价，全场陷入短暂的沉默当拍卖主持人第二次报价时，建发贴出了报价41.4亿元的举牌最终中海以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积中标

趁热打铁，继中海以55.775亿元的销售面积中标北京海淀永丰0015，0016地块后，又以49.7亿元中标北京丰台大红门004地块。

第二轮土拍，拿下太阳宫和小瓦窑地块大满贯，联手海开集团冲击永丰地块0019和0018，最终斩获53.18亿元。

或许是因为与上海土地拍卖时间表的第二次碰撞，绿城作为杭州第三批集中供地的中标者，在海淀永丰013号地块现房销售面积的竞拍中选择离场，最终空手而归。

后续拍卖中，与绿城一同离场的第一个出价，以38.295亿元+7000平米现房销售面积拿下北京丰台枣甲村地块。

但由于北方产业和购买力的外溢，昌平生命科学园中标7家房企，最终建发以32.66亿元中标，后续或将与君何复项目联合营销。

地域分化，冷热不均

与前两轮相比，本轮土拍超六成地块位于三城一区和产业园区周边，超七成地块位于现状和近期建成的轨道交通沿线，因此区域分化问题依然明显。

顺义新城1号地块虽然在上市前备受关注，但依然难逃底价成交的命运由龙湖+天竺地产以24.3亿元竞得，成为龙湖在此轮土拍中收获的唯一地块

有意思的是，有报道称，密云某地块可能因为保证金未到而无法进入竞拍程序，拍卖的可能性较大。

可是，9月22日，事件发生逆转，北京建工+密云城投联合体以15.2亿元竞得密云十里堡镇王哥庄地块，密云路南侧地块最终被中植地产以1.8亿元竞得。

正式挂牌的通州梨园东马骁地块因迟迟未披露成交结果而成为垫底最终由中能建+张家湾设计小镇以16.5亿元竞得

其他地块中，大兴西红门6013地块紧邻华润，中铁联合开发的橡树湾，中建三局，星创置地联合开发的一品星创御景星城或许是为了避开其他竞品，华润置地+中铁置地+星创置地联手以25亿元拿下

北京链家研究院分析师岳薇认为:整体来看，副中心，平原新城，生态涵养区集中供地以来，供应总量稳定，节奏比较平稳但是，由于各区具体情况的差异，土地拍卖的结果有明显的差异

投标规则的优化

自第二批集中供地以来，北京市逐渐形成了通过预挂牌，网上竞价等方式探索市场，进而进一步优化完善竞价规则的习惯。

以前北京一半以上的地块都要执行70/90的面积限制要求但在此轮土地拍卖中，北京不再以70/90作为约束，这意味着房企在产品设计上有了更大的自由度，面积较小的刚需项目将逐渐被取代

针对当前新房交房问题，要求进一步扩大现房销售比例，竞现房销售比例提高到70%，从源头上落实保交房，保民生，保稳定。

此外，继丰台右安门街道亚林西街区，顺义学大冉庄街区，顺义新城十九街区，昌平北七家平西府街区提出建设全龄友好型社区要求后，本轮北京鼓励所有街区建设全龄友好型社区。

伴随着竞价规则的变化，北京的集中拍卖逐渐演变成房地产公司秀肌肉，拼钱的竞技场但由于年内销售额同比下滑，融资困难，很多房企已经捉襟见肘

北京，上海，合肥三地招标日期重叠，如何在有限的预算中做出取舍，是房企的一道难题所以，也就不难理解，为什么北京这一轮土地拍卖中途出现了很多房企出走的情况

整体来看，在此轮北京土地集中供应中，国家和央企仍是主要竞标者，但其拿地策略各有侧重地块底价偏向联合开发，核心地块以独立竞争为主由此，在土地集中供应的趋势下，区域深耕，多板块联动开发成为开发企业争夺土地的新思路

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